М-Траст Недвижимость

Объединяясь, мы создаем новое!

Сдавать квартиру как ИП или физ.лицо

Сдавать квартиру как ИП или физ.лицо? Сходства и различия

В этой статье мы расскажем о двух возможностях сдачи жилья внаём, сравним их по определенным критериям и, надеемся, поможем вам выбрать для себя подходящий вариант.

 

О физических лицах и Индивидуальных предпринимателях

Описание граждан (физических лиц) как субъектов гражданского права содержится в гл. 3 ГК РФ. Отдельное внимание в этой главе законодатель обращает на предпринимательскую деятельность граждан (ст. 23 ГК РФ).

В соответствии с данной статьей гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью, зарегистрировавшись в качестве ИП.

При этом индивидуальный предприниматель продолжает оставаться гражданином (пусть и с некоторыми особенностями правового статуса), он не является юридическим лицом.

 

Обязательно ли регистрироваться в качестве ИП, чтобы сдавать квартиру?

По сложившейся практике регистрироваться в качестве ИП, чтобы сдавать квартиру внаём, гражданину не обязательно.

С одной стороны, арендная деятельность, конечно, в ряде случаев может рассматриваться как предпринимательская.

С другой стороны, сдавать квартиру — это ваше право как собственника. Если же вы проживаете в квартире по договору социального найма, то также имеете право её сдавать (пп.2 п.1 ст.67 ЖК РФ). В обоих случаях в законе не говорится об обязанности регистрироваться.

Случаев привлечения граждан, сдающих квартиру, к ответственности за то, что они для такой деятельности не зарегистрировались как ИП, не встречалось. Поэтому вопрос, относить деятельность по сдаче квартиры, или не относить к «предпринимательской», пока что лучше оставить теоретикам. А на практике при выборе руководствоваться соображениями о выгоде и удобстве лично для себя.

 

Сходства и отличия между ИП и физ.лицом в вопросах аренды квартиры

В данном разделе мы продемонстрируем сходства и основные отличия между арендной деятельностью ИП и физического лица по ряду критериев.

 

 

Сдать квартиру как физ.лицо или ИП - плюсы и минусы

Критерий
Физ.лицо
ИП
Необходимость гос.регистрации статуса Нет (физическим лицом вы являетесь в любом случае) Да (без гос.регистрации невозможно стать ИП)
Необходимость вставать на налоговый учет Нет (вам уже присвоен ИНН, необходимо только его узнать) Да (необходимо встать на налоговый учет по месту регистрации)
Необходимость заключать договор аренды/найма Да Да
Документы, необходимые для заключения договора 1.Паспорт
2.Правоустанавл. док-ты на квартиру
1. Паспорт
2. Правоустанавл. док-ты на квартиру
3. Свид-во о гос.регистрации
4. Свид-во о постановке на налоговый учет
Обязанность по уплате налогов Да Да
Возможность выбора разных вариантов налогообложения Нет Да
Обязанность по уплате страховых взносов и предоставления отчетности по ним Нет Да
Обязательная отчетность Да, по НДФЛ Да, при различных режимах налогообложения используются разные формы отчетности. Оформить отчетность по спец.налоговым режимам может быть проще, чем по НДФЛ
Ответственность за неуплату налогов и непредставление отчетности Да, одинакова и для физ.лица и для ИП. Подробный ответ на этот вопрос мы представили в статье, посвященной рискам при нелегальной сдаче квартиры в аренду
Ответственность за неуплату страховых взносов Нет Да
Открытие банковского счета Вы можете открыть счет как физическое лицо При необходимости открытия счета, следует открывать счет именно как ИП. А после открытия необходимо уведомить об этом налоговую инспекцию
Обязанность ведения учета доходов и расходов Нет, главное правильно оформить декларацию Да. Хотя ведение учета для ИП регулируется не так жестко, как для юр. лиц, вести учет доходов и расходов все же стоит
Налогообложение (НДФЛ) дохода при продаже имущества Доходы физ.лиц - резидентов от продажи имущества, находившегося в собственности три года и более освобождаются от налогообложения Для доходов от продажи имущества, используемого в предпринимательской деятельности, освобождение от налогообложения не предусмотрено

 

 

Для чего регистрировать ИП?

После ознакомления с приведенной таблицей может показаться, что ведение арендной деятельности для ИП несет слишком много сложностей в сравнении с той же деятельностью для физического лица. Отчасти это так. Сам процесс оформления отношений с нанимателем и взаимодействия с ним после заключения договора для ИП и физ.лица не отличается. Отличия проявляются только во взаимоотношения с государством.

Практическая польза из регистрации ИП для ведения арендной деятельности может быть извлечена при уплате налогов.

Дело в том, что у физического лица нет выбора, какие именно налоги платить. В любом случае придется платить НДФЛ (гл. 23 НК РФ).

У ИП же здесь вариантов больше:

  1. Общий режим налогообложения (уплата НДФЛ);
  2. Упрощенная система налогообложения — гл. 26.2 НК РФ;
  3. Патентная система налогообложения — гл. 26.5 НК РФ.

Позволим себе повториться: во всех трех случаях вам, как индивидуальному предпринимателю, нужно будет также уплачивать обязательные страховые взносы в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2009 года N 212-ФЗ «О страховых взносах в Пенсионный фонд РФ, Фонд социального страхования РФ, Федеральный фонд обязательного медицинского страхования и территориальные фонды обязательного медицинского страхования«.

Важным нюансом сдачи квартиры в аренду как ИП является следующее: доход о продажи имущества, используемого в предпринимательской деятельности, не исключается из перечня объектов обложения НДФЛ, даже если такое имущество находилось в собственности более 3х лет (п. 17.1 ст. 217 НК РФ, см. также письма Минфина РФ № 03-04-05/3-124 от 07.02.2012 и № 03-04-05/3-273 от 07.03.2012).

Более подробную информацию обо всех вариантах налогообложения для индивидуальных предпринимателей вы сможете найти в разделе «Налоги на квартиру» на нашем сайте.

 

Подведем итоги

Прежде чем принять решение, регистрироваться как ИП или сдавать квартиру просто как физическое лицо, мы советуем вам рассчитать суммы налогов для каждого случая, чтобы оценить, какова будет ваша прибыль при применении каждого из вариантов. Для этого вы можете использовать специальный калькулятор, размещенный на нашем сайте.

В любом случае, сама по себе сдача квартиры физическим лицом, или сдача квартиры индивидуальным предпринимателем не будет являться нарушением закона. Конечно же, при условии соблюдения всех правовых норм, применимых в вашей ситуации.